С Кирил Кирилов от "Калос Естейт" разговаряме за пазара на имоти в България, балансът между търсене и предлагане и визията за бъдещето, особено ако България се присъедини към еврозоната.
Г-н Кирилов, създавате "Калос Естейтс" преди година - момент, в който пазарът е в разгара си, а конкуренцията голяма. Защо предприехте тази стъпка и не е ли риск да стъпвате на пазар с доста утвърдени играчи?
Рискувам да прозвучи малко като холивудски сценарий, но истината е, че решението дойде след дълго и изпълнено с перипетии търсене на апартамент за семейството ми. Сблъсках се с доста некоректно отношение. В един момент се чувствах като загубен в превода. Направих 50 огледа. Никакво лично отношение, срещах основно отегчение и някак се чувствах виновен, че отказвам да купя нещо, което не ми харесва.
Реших, че на пазара има място за различна агенция. Не казвам, че няма професионалисти, аз обаче изтеглих къса клечка. С какво сме различни, ще попитате, нали предлагате и продавате имоти? Създадохме екип, който на първо място се води от етика, морал. Екип, който е носител на онова, което трябва да стои зад понятието "брокер и консултант". Целта не е да затвори сделката, а да се помисли какво получава клиентът насреща. Най-важно за нас е да влезем в детайли. Купувачът дава базови изисквания, но наша работа е да четем и между редовете - къде, в какъв квартал, какъв стил да бъде жилището, може ли да му предложим нещо различно от това, което е в сайтовете за имоти? Знам, че е трудно, отнема енергия и време, но ако правиш нещо, трябва да бъде с мисъл.
Това ме мотивира да създам "Калос Естейтс", ориентирана изключително към премиум имоти и обслужване. Първото нещо, което направихме, беше да разпишем етичните стандарти. Ние не правим сделка на всяка цена, не сме брокери на комисионата, казваме и показваме негативите на един имот. Когато човек търси жилище, той често вижда само хубавото, в еуфорията купувачът изпуска важните неща, не вижда някои конструктивни и/или естетични проблеми. Например сграда на 4 години може да изглежда като на 40. Нашата роля е да покажем това на клиента, да отворим очите му за детайлите.
Как обаче да познаем, че сме намерили добър брокер?
Това, което правим ние, е първо да направим среща с клиента, в която да формулираме търсенето до най-малкия детайл - какво жилище, къде, с какво изложение, етаж, големина на сградата, такса поддръжка - до каква сума. Какъв да бъде имотът - обзаведен ли да е? Ако да - какъв стил? Колко да е обзавеждането - частично или пълно? Склонен ли е на компромис - какъв да бъде? Кое е най-удобното време за огледи?....Следва селекция на най-подходящите предложения и огледи... Апелираме нашите клиенти да бъдат активни в търсенето. Ако видят имот, ние го проверяваме, гледаме, преценяваме дали е подходящ, или не, търсим най-доброто, за да моделираме търсенето.
Реално самите ние имаме много предложения, които не са на реклама. Така гарантираме, че може да предложим на клиента ексклузивни имоти. Имаме цели сгради, които не рекламираме, предлагаме ги само на наши клиенти.
Горд съм, че успях да създам малък, но много качествен екип - освен брокери, имаме кредитен консултант, юридически консултант, както и две строителни бригади, които да отговорят на изисквания на клиентите, имаме проектант, ако клиентът иска ремонт на жилището. Когато правим проучването, освен законовите и документални проекти, ползваме експертизата на специалист по строителни и довършителни дейности. Само така можем да сме сигурни, че можем да предложим имот с чиста съвест. Пак казвам, тук става въпрос за морален и етичен бизнес.
В последните няколко години ставаме свидетели на нов подем в строителството? Доколко качествено е то обаче? И какво ще стане с всички имоти с недобро качество, които се построиха преди десетилетие?
В България има много качествени имоти и техният брой съвсем не е малък. В последните години технологиите напреднаха изключително и това позволява да се строи по-бързо, но без да се прави компромис с качеството.
Що се отнася до имотите от годините на първия бум - и за тях има пазар, просто са на по-ниска цена.
А всички тези жилища, които излизат и които тепърва ще се построят, не са ли предпоставка за нов балон? Има ли кой да купи всички тези имоти?
Нека да направим една сметка. През миналата година с адресна регистрация в София са се регистрирали 15 000 души (по официална статистика). Ако за 2 души е необходимо 1 жилище, това са 7 500 жилища. В една средно голяма сграда има 100 апартамента. Т.е. тази година трябва се пуснат в експлоатация 75 сгради, които да отговорят на търсенето.
Факт е, че търсене има, при това доста голямо.
Въпреки цените?
Цените не са високи. Спрямо Европа, а ние сме част от нея, не са високи изобщо. Качеството е много по-високо, ако го сравняваме с изминали периоди. В момента пазарът е в един много приятен момент. Следва сито на некачествени сгради и имоти. Клиентът е готов да плаща по-висока цена, за да живее в качествена среда. Това означава, че само компаниите, които строят качествено, ще останат на пазара. Тези, които се появиха само, за да построят една - две сгради (без фокус върху качеството), за да направят бърза печалба, ще отпаднат.
Добре, имаме качествено жилище, но какво да кажем за средата? В много случаи липсва инфраструктура, достъп, места за паркиране, услуги...
Да, средата е много важна. Вижте в центъра например - там има места, където се строи, но няма място за зелени площи. Тук идва ролята на главния архитект, той е човекът, който трябва да създаде визия на градоустройствено ниво, да мисли за средата...Ще стане така, че клиентът ще става още по-претенциозен и ще започне да купува само на места, където е зелено, с хубава среда, да е достъпно и да е с чист въздух.
Жилища, построени с издадени разрешителни на парче, без улици, без знаци, защото има такива квартали, са факт и хората се примиряват. Тук е ролята на местната власт и инвеститорите - да се работи в посока подобряване на средата.
Как всъщност се определя цената на един имот?
Продавате на най-високата цена, която пазарът може да понесе. Когато има клиенти, значи това е цената. Вземете един Белград, там цените са по 4-6000 евро на квадрат. У нас има много хубави и качествени проекти, близо до парк, с прекрасна инфраструктура. Пазар има, сделки има, значи цените не са високи.
Фактът, че миналата година е имало 2400 сделки на месец, според Агенцията по вписванията, говори сам по себе си.
Друг фактор, който определя цената, е нивото на завършеност - напълно обзаведено жилище или на шпакловка. Ако е обзаведен, вариантите са в много високия или най-ниския ценови диапазон. Когато един имот е в най-ниския, хората с възможност не искат да се занимават да го ремонтират тепърва. Ако е в най-високия, то трябва да отговаря на вкуса на собственика, така, че да не се налага да прави нищо по него. Предлагането на жилища на пазара обзаведени е по-нишово и трябва да дойде точният човек за конкретния имот.
Жилища има, предлагане има, търсене има, клиенти има. Как плащат те?
Поне 70% от нашите клиенти плащат кеш. Говорим за сделки от рода на 300-400 000 евро. Просто имат средства и искат да ги инвестират за да запазят покупателната им способност.
А банките?
Банките станаха много по-внимателни, но са склонни да отпускат до 85-90% от сумата на продажбата. Факт е, че условията у нас са прекрасни. Има пари в банките, лихвите не са високи. Аз лично не мисля, че ще се повишат. Не смятам, че трябва да гледаме икономиките на другите държави, особено на много по-големите такива от нас, те са несравними.
Ако някой търси имот днес, къде бихте го посъветвали да гледа?
Категорично първичния пазар. Най-изгодната инвестиция е да се купува в сграда, която ще вземе разрешение за ползване до една година. Тук идва ролята на брокера - да ви заведе само при проверени инвеститори, които са сериозни и на които може да се доверите.
Самите строители са изключително гъвкави и са склонни на всякакви схеми на изплащане - без значение от процента собствени средства.
Вашата прогноза за пазара в следващите години?
Наблюдавайки Хърватия, след влизането в еврозоната цените на имотите там се увеличиха с 30-35%. Моята прогноза е за около 20% ръст у нас. Ще има корекция и тя ще се усети още следващата година.
