Цените на жилищата в София отчитат среден ръст от 6,3% през 2017 г. Това показват данните на консултантската компания Адрес Недвижими имоти.

Активността на пазара е останала висока през цялата година и се очаква да продължи да бъде такава. Зад високия брой огледи обаче се крие желанието за сделка, а не готовността за сделка на всяка цена, подчертава агенцията в анализа си.

Влиянието на банките има ключово значение за пазара на жилища – улесненото кредитиране и атрактивните лихви доведоха до нов рекорд в дела на сделките с ипотека. Според данните на Агенцията по вписванията близо 65% от покупко-продажбите са извършени с помощта на външно финансиране.

По-високата достъпност на парите в комбинация с растящите доходи на населението дават увереност на клиентите и те търсят и по-голям процент съфинансиране. В общия случай ипотеката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, показват данните на компанията. Този показател се променя най-динамично на годишна база – увеличава се двойно спрямо миналата година и вече достига 18% от всички сделки.

Значително намаляват сделките с банково участие до 30% - през 2017 г. делът им се стопява над 3 пъти и вече представляват едва 3%. Най-голям дял банково финансиране – 80%-100% имат 14% от покупко-продажбите през годината.

За сравнение, през 2016 г. купувачите предпочитаха да влагат свои лични спестени средства, защото не виждаха по-добра възможност за инвестирането им. Затова външното финансиране стоеше в границата под 50% от цената на сделката, коментира изпълнителният директор на Адрес Георги Павлов.

“Въпреки по-голямото участие на банките днес, българите все още остават по-скоро предпазливи при тегленето на кредит. Делът на клиентите, които търсят или очакват да получат 100% банково финансиране е относително малък и не бива да се сравнява с годините преди кризата, когато и банките, и купувачите поемаха по-голям риск. Считам, че и към настоящия момент проникването на финансовото посредничество в страната остава по-скоро ниско, но не очаквам да нарасне значително през 2018 г.“, допълва Павлов.

На терена на кредитирането се крие и един от основните рискове пред пазара, защото според Павлов жилищният пазар у нас е зависим от политиката на Европейската централна банка (ЕЦБ).

„Ако през 2018 г. инфлацията в ЕС се повиши, съвсем естествено ще се вдигнат и лихвите по кредитите. Това неизбежно ще доведе до спад на активността на жилищния пазар. Добрата новина в този случай би била отложения във времето ефект – практиката ни доказва, че ефектът у нас се забелязва с 3 до 6 месеца закъснение“, казва той.

Най-значително покачване на цените в София се регистрира в кварталите Младост и Изток, Изгрев и Иван Вазов. При Гео Милев също се наблюдава по-голямо поскъпване и районът става все по-привлекателен за покупка на имот, приобщавайки се към „престижните“ Изток и Изгрев. С това се обособява една по-широка зона на предпочитаните квартали в източната част на София, допълва се в анализа на компанията.

Ръстът на цените в Младост се обуславя от няколко фактора. Кварталът се приема като разумен избор за средната класа на София, има изградена инфраструктура и е в близост до два от големите бизнес района. Интересът към имотите в района е традиционно стабилен през последните няколко години.

Инвеститорите вече се съобразяват и с изискванията на гражданското общество към средата. Гражданите вече проявяват воля и искат да решават заедно с властта бъдещето на квартала, в който живеят, и да изискват от останалите да се съобразяват с тези изисквания, коментира Георги Павлов.

Инвеститорите внимателно обмислят и в кой ценови сегмент да се позиционират. Към момента инвеститорите масово избират строителство в по-високия ценови сегмент (над 1200 евро за кв. м.). Повлияни от активния пазар и позитивните обществени нагласи, някои от предприемачите отново се изкушават да инвестират в парцели свръх възможностите си.

Според Павлов обаче тази ситуация създава реален риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. „Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от сериозно авансово плащане. Само по себе си това изискване е сигнал за повишено внимание“, казва Павлов във връзка със сделките с имоти в строеж.

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите. Те са съответно 38% и 35% от всички сключени през годината сделки. На трето място за най-предпочитани имоти се нареждат гаражите и едностайните апартаменти – всеки с дял от 6%.

Най-много сделки са сключени в ценовия сегмент от 50 000 до 70 000 евро, следвани от сегмента 70 000 - 100 000 евро, като формират съответно 30% и 24% от всички сделки за 2017 г. Малък ръст има и при покупките за над 100 000 евро – на годишна база техният процент е 19%. Спад има единствено при сделките в ниския ценови сегмент. Почти наполовина са се понижили покупките на стойност под 30 000 евро – за 2017 г. делът им е едва 5%.

Близо 60% от купувачите сключват сделки в рамките на 1 месец. Времето за продажба обаче не може да се обособи за конкретен период от време. Най-много сделки са осъществени в срок от 1 до 3 месеца след обявяване на офертата – общо делът им надхвърля 55%. Макар значително да намаляват жилищата, които престояват на пазара между 6 и 12 месеца, все още има имоти, реализирани 1 година след пускането им на пазара – близо 20%.

Този дълъг престой отново се обяснява с надценяването на имота от страна на продавачите. „Немалка част от тях все още не искат да приемат, че ръстът в цените на имотите, който отчитаме като среден, може и да не се отнася до тяхното жилище. Ако държат на по-високата цена, обикновено се налага да изчакат и в един момент да отстъпят“, пояснява Павлов.

Близо 30% от сделките през годината са сключени след отстъпки между 1 000 и 5 000 евро, показват данните на компанията. Предоговарянията за суми между 10 000 и 20 000 евро са нараснали двойно спрямо 2016 г. Макар и като по-малък процент, присъстват и продажбите с отстъпки за над 20 000 евро – 3%.

Извън столицата раздвижване на пазара се наблюдава на всички по-големи пазари. За първите девет месеца на 2017 г. в страната са издадени разрешителни за строеж на почти 18 000 жилищни единици с над 37% увеличение спрямо същия период на 2016 г. Средното покачване на цените достига около 6%.

Във Варна сделките се увеличават с 10%, запазва се и активността в Бургас.

Пловдив се позиционира все повече като алтернативна на столицата бизнес дестинация. Увеличават се жителите от Северна и Южна България, които избират да работят и да се установят в града. Пловдив се радва на голям интерес и от чужденците, налагайки се като предпочитано място за купуване на имоти от чужди граждани.

Според Адрес през 2018 г. активността на купувачите отново ще зависи основно от кредитните условия на банките. „През 2018 г. очакваме действията на ЕЦБ за постепенно затягане на паричната политика, което може да доведе до леко покачване на лихвите. Цените на имотите у нас ще спаднат и така пазарът ще се регулира“, прогнозира Георги Павлов.

Ако обаче лихвените равнища се запазят ниски, недостигът на жилища ще се задържи, а с него ще продължи и покачването на цените, допълват от компанията.