С откриването на нов шопинг център във Варна (Делта Планет) и обновяването на съществуващи площи във водещи молове в София обемът на търговските площи през изминалата година значително нарасна. Общото предлагане достига 810 700 кв. м в цялата страна, показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.
В столицата делът на свободните площи към края на 2019 спада от 9% на 5% като резултат от високата наемна активност и бързото усвояване на нови обекти.
„През изминалата година бяха завършени няколко проекта, стартирали преди 2-3 години. Заедно с преструктурирането на съществуващи шопинг центрове, новите търговски площи достигнаха обем, съпоставим със стойностите през 2010 г. Това засили търсенето и активността на наемния пазар. Благодарение на добрите резултати през годината и оптимистичните нагласи на търговците за дългосрочно развитие, все повече наематели обмислят или вече планират позициониране и в редица регионални градове“, посочва Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.
Обектите за бързооборотни и спортни стоки, дискаунт магазините за дрехи и дрогериите са сред най-бързо развиващите се в търговските центрове. Освен вече присъстващите брандове, разширения предприемат и новите на пазара, като полската дискаунт верига Pepco и базираната в Япония MiniSo.
През последното тримесечие първите си магазини у нас отвориха брандът на мъжка мода Avva, Nespresso и веригата за бързо хранене Spartan. Стъпване на българския пазара през 2020 г. планират веригата дрогерии Vitalite, Sportisimo и дискаунт магазинa за дрехи Kik. Магазините за обзавеждане на дома Madame Coco и премиум козметичната марка Kiehl’s вече отвориха първи обекти в София.
След период на плавен ръст на цените наемите в търговските центрове в София за магазин с добра локация и площ около 100-150 кв. м достигат 40 евро/кв. м към края на 2019 г. Очакванията са възходящият тренд да продължи. В Пловдив наемите за обекти със сходни параметри са около 30 евро/кв. м, а във Варна – 32 евро/кв. м. Най-ниски са наемните цени в Бургас – около 26 евро/кв. м.
„Очаквам продължаващият ръст на цените да бъде все по-тясно обвързан с оптимизация на пространствата – реновиране на общите части, както и други промени за подобряване на облика и средата в шопинг центровете. Това е и добър инструмент за разширяването на клиентската база и микса от наематели“, коментира Иван Граматиков.
Реструктурирането на бившите обекти на Carrefour в София започна през 2018 г. и ще продължи и през настоящата година. В Bulgaria Mall на мястото на освободените площи предстои да бъдат открити обекти на dm и JYSK. Вече отвори фитнес от веригата Next level. В ход е и реновиране на последната останала зона от бившия хипермаркет в Paradise Center. Очакванията са новите 40 търговски обекта да бъдат открити за посетители през летните месеци.
Въпреки липсата на големи магазини, основните търговски улици в столицата и големите градове остават предпочитани локации за най-ключовите обекти на съответната верига магазини, (flagship stores), кафенета и ресторанти. Към последното тримесечие на 2019 г. офертните нива за магазин с площ 100-150 кв. м за моден бранд на булевард “Витоша“ в столицата са около 60 евро/кв. м с очаквания в краткосрочен план леко да се повишат.
Индустриални площи
За пазара на индустриални имоти в София 2019 г. приключи с висок обем нови площи поради пускането в експлоатация на няколко по-мащабни проекта. Новозавършените проекти достигнаха 190 000 кв. м, като надхвърлят значително средните стойности за последните години. Повечето големи обекти бяха завършени през първата половина на годината.
Най-голямата наемна сделка за периода бе подписана между дистрибуторската и логистична компания Orbico Bulgaria и Cordeel Bulgaria с посредничеството на Cushman & Wakefield Forton. Строителната компания изгражда логистичен комплекс по изискванията на Orbico с обща площ 32 000 кв. м в североизточната част на София.
“Към края на 2019 г. площите в строеж в София са 189 000 кв. м, в които значителен дял имат проектите за отдаване под наем. Делът на незаетите площи се задържа нисък, до около 1-2%. Това, в комбинация с добрите показатели на търговските, логистичните и куриерски компании, води до увеличаване на интереса към изграждане на площи за логистика и дистрибуция“, казва Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.
Центровете за съхранение и обработка на данни също се разрастват бързо, с новите съоръжения за складиране на REISSWOLF Bulgaria в Икономическа зона София – Божурище, Iron Montain в East Ring Logistic Park в началото на тази година.
„В страната строителната активност е висока, концентрирана основно в установените индустриални зони около регионалните градски центрове. Производството на части и компоненти, както и леката промишленост са основният двигател на пазара, като тенденцията е в посока развиването на дейности с по-висока добавена стойност“, допълни Жоро Ангелов.
Модерни логистични площи под наем се предлагат при наемни нива около 3.8 евро/кв. м за проекти в процес на изграждане за площи над 10 000 кв. м и 4.2-4.4 евро/кв. м за среден размер помещения. Очакванията са цените да останат на тези равнища през следващите месеци.
Финансиране на проекти
Доброто развитие на пазара на бизнес имоти се отрази и на условията за финансиране на нови проекти. През последните години банките запазиха активността си във всички сегменти на пазара, като продължават да се конкурират за добрите проекти.
„Към момента финансирането на търговски центрове е предизвикателство поради ограниченията на част от международните банки за нови експозиции в този сегмент на пазара. Запазва се обаче интересът за финансиране на нови логистични центрове, предвид ниския процент незаети площи и малката концентрация на инвестиции в сектора“, коментира Иво Коларов, мениджър “Дългово и структурирано финансиране” в Cushman & Wakefield Forton.
Според него все по-голямо предизвикателство за финансиране са офис сградите поради очаквания по-голям обем площи, които ще излязат на пазара. „В този сегмент банките поставят все по-рестриктивни изисквания по отношение на етапа за сключване на наемни договори за сградите в строеж. Все пак при някои добре структурирани сделки те предоставят по-дълъг срок за финансиране на проекта, като локацията и опитът на инвеститора са сред водещите критерии“, допълни Иво Коларов.
