„Имате нужда от пари? Ние ви предлагаме ипотечни кредити до 100 000 хил. лв. Одобрение до дни. Без доказване на доходи. До 100% финансиране”. Звучи прекалено хубаво, за да е истина. И вероятно не е. Такива подвеждащи реклами обаче се въртят в онлайн, а понякога и в телевизионното пространство, и има хора, които, поради ниска степен на информираност и финансова култура, сериозно си патят от тях.
Разбира се, това е много краен пример за злоупотреба с доверието на потребителите на ипотечни кредити. Факт е обаче, че в много случаи в рекламите на подобен тип финансови услуги не се споменават ключови параметри на кредита, които го правят далеч по-малко атрактивен, а договорите за отпускане на заем са толкова сложни, че кредитополучателят не разбира напълно с какъв ангажимент се обвързва за следващите 20-30 години. По данни на Европейската комисия, 38% от гражданите на ЕС изпитват трудности при сравняването на офертите за ипотечни кредити поради използването на различни методологии, а 58% от тях имат с проблеми с това да разберат как изобщо функционират тези инструменти и какви рискове крият.
В същото време, европейският пазар на ипотечни кредити за покупка на имот е огромен. През 2009 г. общият обем на заемите възлиза на 6 трилиона евро, или 52% от БВП на ЕС. Тези фактори, в комбинация с горчивите поуки от финансовата криза, най-вече в страни като Испания и Унгария, мотивира решението на европейските институции да започнат да регулират ипотечното кредитиране на общностно равнище. Близо година след предложението на ЕК за директива относно договорите за кредити за жилищни имоти става ясно, че приемането на такова законодателство може и да се окаже по-трудно от очакваното.
Какво да се регулира
Основният фокус на директивата, която цели изграждането на единен и стабилен пазар на ипотечни кредити, е върху по-строгата оценка на способността на потребителите да върнат заема си. Ако банките не са сигурни, че клиентът им е в състояние да обслужва задълженията си, то те ще бъдат задължени да отказват финансиране. Освен това, проектозаконът предвижда да се въведат изисквания за коректно рекламиране на този тип финансови инструменти и за предоставяне на достатъчно ясна, точна и изчерпателна информация преди договарянето на средствата. За тази цел идеята е да се създаде стандартизиран формат за преддоговорната информация на равнище ЕС, за да могат потребителите да сравняват условията в различните страни.
Ако влезе в сила, законът ще обхваща само потребителските ипотечните заеми за покупка на имот или ремонт на жилище, а не например обезпеченията на строителните компании. Освен това, ще се въведат стандарти за в бъдеще, като мерките няма да важат за тези, които вече имат проблеми с обслужване на кредитите си. Голямо поле на действие по прилагане на директивата е оставено на националните власти поради различните традиции и условия по предоставяне на ипотечни заеми в различните държави членки. Например, в Германия най-широко разпространени са заемите с фиксиран лихвен процент, а в страни като Белгия и Холандия договорът задължително трябва да бъде заверен от нотариус.
За да влезе в сила обаче, предложението за директива трябва да получи одобрението на Европарламента и Съвета. Евродепутатите не са убедени, че тя адресира проблемите достатъчно адекватно, в резултат от което за 4 месеца приемат...1200 поправки по текста. А преговорите със Съвета тепърва предстои да започнат...
„Искаме да внесем прозрачност на пазара, професионализъм в управлението на продуктите от страна на финансовите институции и адекватна оценка на риска. Рисковете са при варирането на лихвите, на обменните валути, както и някои видове договори, на които трябва да бъде обърнато специално внимание”, коментира докладчикът на ЕП по въпроса Антолин Санчес Преседо от групата на социалистите. Той взе участие в семинар за бъдещето на европейския ипотечен пазар, организиран от парламента на 31 януари и 1 февруари в Брюксел.
За тази цел, депутатите предлагат мерки в три приоритетни области – осигуряване на повече права за потребителите, създаване на стабилен ипотечен пазар, въвеждане на по-стриктни практики в сетора. По отношение на потребителите, депутатите настояват те да имат повече права в следдоговорната фаза, като например при определени условия да могат да сменят кредитора, да променят валутата, в която е взет заема, или да погасят задълженията си по-рано. Това обаче не включва премахване на таксите за ранно погасяване, които са сериозен проблем за българските потребители. За стабилизиране на сектора ЕП предлага повече правомощия на регулаторните органи и засилен контрол над небанковите посредници, предлагащи ипотечни кредити.
Потребителят плаща сметката
70% от гражданите на ЕС купуват жилищата си чрез ипотечни кредити, и безспорно за тях ще има значителни ползи от регулирането на този огромен и рисков пазар. От друга страна, разклатената европейска икономика също има нужда от по-голяма стабилност. Как обаче ипотечните кредитори възприемат предложението Европа да диктува правилата на играта?
„Има някои много добри идеи в директивата за ипотечните кредити, но трябва да е ясно, че всяка мярка за засилена защита ще вдигне разходите на кредиторите, и в крайна сметка, на потребителите“, предупреди генералният секретар за Европейската ипотечна федерация Аник Ламберт. По думите й, задължаването на кредитните институции да отказват достъп до кредитиране и при съмнения за кредитоспособността на потребителя прехвърля твъде голяма отговорност върху тях и увеличава риска от подвеждането им под съдебна отговорност. В резултат от това цените на кредитите ще скочат, а кредитирането като цяло ще се свие. Същият ефект ще има и допускането на повече гъвкавост при условията за отпускане на заем и възможността за ранно погасяване, смята тя.
Ламберт допълни, че предложението за допълнителни регулации идва в много неподходящ момент, тъй като кредитните институции са сериозно засегнати от икономическата криза. Тя е на мнение, че приемането на закон, който ще доведе до свиване на кредитирането, ще навреди на целия ипотечен пазар и в крайна сметка няма да изпълни основната си цел – да внесе повече финансова стабилност.
На друго мнение е Тихомир Тошев, управител на компанията за кредитно консултиране „Кредит център“, според когото ефектът от предложеното законодателство ще е по-скоро положителен. „Прилагането на директивата ще доведе до значителни ползи, най-вече за потребителите на ипотечни кредити, като ще регулира пазара в посока по-голяма прозрачност, по-голям професионализъм и по-добра организация. Естествено важно е отделните страни да не прекалят с регулациите в рамките на директивата, защото това може да доведе и до допълнително свиване и затваряне на пазара на жилищни кредити“, коментира той.
Тошев е убеден, че изискванията за по-сериозно тестване на способността на заемополучателите също не крият рискове за пазара. „Оценка на кредитоспособността се прави и в момента от кредитните институции и тя е с основно значение при взимане на решение за отпускане или отказ на даден кредит. Доколкото консервативна да е тази оценка не се казва в директивата, но идеята е тя да е достатъчно добре преценена, за да не подлага клиента на риск от невъзможност да обслужва кредита си. Не мисля, че оценката на кредитоспособността ще лиши някои групи потребители от достъп до кредитиране, защото нейна основна роля е да предпазва всички потребители от прекомерно задлъжняване и непремерени финансови рискове.“, обяснява той.
Експертът е на мнение, че директивата ще се приеме положително и в България, тъй като част от засегнатите в нея въпроси често се обсъждат и задават от българските потребители. „Така че една умерена регулация би ги накарала да се чувстват по спокойни и защитени, когато правят най-голямата финансова сделка в живота си“, смята той, като допълва, че кризата вече е направила българските потребители по-отговорни, предпазливи и внимателни при вземането на тези решения.
От друга страна, може да се каже, че България вече е изпреварила Европа по отношение на регулациите на ипотечния пазар, тъй като новият Закон за потребителския кредит покрива и някои от аспеките на ипотечните заеми. Така например, въведена е допустимостта на ранно погасяване на задълженията (при определена наказателна лихва), оценката на кредитоспособността е задължителна, както и съществуват строги изисквания за рекламите на подобни финансови инструменти.
Единен европейски пазар на ипотеки – звучи добре, но само на думи
Докато повечето мерки, предложени от Европейската комисия, вероятно ще намерят приложение и ще окажат своя ефект за по-отговорното отпускане на ипотечни кредити, то надали скоро ще станем свидетели на една от приоритетните цели на директивата – създаването на единен пазар на ипотеки в ЕС. Идеята е всеки европеец да може да изтегли кредит за покупка на жилище в различна страна от тази, в която живее, при по-добри и изгодни условия, което от своя страна ще направи единния пазар на ЕС по-развит, прозрачен, интегриран и конкурентен. Това звучи отлично на теория, но става ясно, че прилагането му на практика, ако не е невъзможно, то поне ще отнеме много време.
„Дори и предложението на ЕК признава, че в общи линии в тази сфера няма единен пазар – съществуват не само езикови и културни различия, но и разлики във финансовите и жилищни законодателства“, заяви в рамките на семинара Крт Лехнер, съставил позицията на Комисията по въпросите на единния пазар и защитата на потребителите в ЕП.
„Проблемът е да се реши какво ще се регулира на европейско равнище, където има страни като Испания с огромни проблеми с ипотечния пазар и държави без никакви проблеми. В този смисъл, трябва ли да се атакува на европейско равнище всеки проблем, който съществува само в някоя страна членка? Това крие опасност от свръхрегулации, които струват и пари. Прекалени са изискванията за информация за кредитите, хората трябва да решават сами. Това е първото законодателство в областта на ипотеките, тъй че трябва да бъде ограничено.“, заяви още Лехнер.
По думите на Тихомир Тошев, все още има значителни различия между законодателствата на отделните страни, между нивата на доходите и цените на недвижимите имоти, и в този смисъл Европа е далеч от създаването не единен пазар на ипотеки. За да стане това факт, първо ще трябва да се извърви дълъг път в посока синхронизация на нормативните изисквания, лесен обмен на информация между държавите по отношение на достъп до кредитните регистри, достъп до информация за доходите на потребителите, правила за оценка на обезпеченията, правила за приемане на обезпечение в друга държава от ЕС, правила за реализация на обезпечение и др, обяснява той.
На първо място обаче европейските институции ще трябва да постигнат споразумение по този така спорен, а в същото време необходим закон. При наличието на толкова много различни интереси, конфликтни въпроси и национални различия, изглежда това ще отнеме повече време, отколкото биха искали бъдещите купувачи на жилища чрез ипотечен кредит.
Автор: Мария Черешева
