Средните цени на жилищата в София вече доближават 1 000 евро на кв.м към края на първото тримесечие, като нивата достигат тези от края на 2007 г., отчита агенцията за имоти Bulgarian Properties.

“Трябваха 10 години на пазара, за да възвърне позициите от предходния бум, но този път при много по-добри икономически показатели и тенденция тези нива да се задържат стабилни”, коментира изпълнителният директор на компанията Полина Стойкова.

„2017 г. стартира с ускоряване на динамиката от предходната година, особено силно изразено след началото на месец март. Ръстът в цените вече доближава 20% на годишна база. Това е значително нарастване, особено на фона на предходните години, но трябва да се има предвид, че ръстът се ускори от пролетта на миналата година и в момента сравняваме с по-ниските цени в началото на миналата година“, допълва тя.

Според нея сега основното предизвикателство ще бъде да прогнозираме до кога ще продължи този ръст и къде ще бъде точката на пречупване, което никой не може да каже с точност. Със сигурност можем да кажем, че все още сме в началната част на възходящата крива, като очакванията са този тренд да продължи поне още 2 години.

„Икономическата обосновка на пазарните процеси е много по-различна от тази при предходния бум, когато основна движеща сила беше чуждестранното търсене. Пазарната картина изглежда много добре, няма притеснителни показатели и този път можем да говорим за устойчив ръст“, казва още тя.

Средни цени

Данните на компанията сочат, че за първото тримесечие на 2017 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 985 евро/кв.м. при 960 евро/кв.м. за последното тримесечие.на 2016 г. Ръстът достига 2,6% за тримесечието, а на годишна база - 18%. Средната покупна цена на жилищата остава около 90 хил. евро.

В началото на 2016 г. жилищата в София се продаваха средно за 835 евро на кв.м.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София беше 1 260 евро на кв.м.

Ново строителство

Продажбите на жилища ново строителство продължават да съставляват над 50% от общия обем на продажбите в София и интересът към тях остава висок.

На пазара вече са налични за продажба както сгради в начален етап на строителство, така и завършени или такива, които скоро предстои да вземат разрешение за ползване. Цените на имотите се увеличават поетапно с напредването на строителството, а наличните жилища за продажба се изчерпват бързо и затова продажбите „на зелено“ все още са активни.

Параметри на закупените жилища

Двустайните апартаменти възвърнаха привлекателността си, което може да се обясни с по-голямата им ликвидност и лесно отдаване по наем, както и с нарастването на цените. Те съставляват около 55% от закупените жилища през първото тримесечие. Веднага след тях с дял от 32% от покупките са тристайни апартаменти. Многостайните жилища и мезонети са около 10%.

Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж (70% от продажбите). Отстъпките от офертните цени са минимални – до 1%.

Среден престой на имотите на пазара

За първите три месеца от годината средният срок на престой на имотите на пазара и 92 дни и е в рамките на нормалното. През 2016 г. имаше периоди на удължаване на престоя на имотите на пазара до 4 месеца, тъй като имотите на вторичен пазар бяха с прекалено високи офертни цени. В края на годината този срок спадна до 84 дни, което показа, че пазарът е догонил цените, искани от продавачите, и продажбите са започнали да се реализират в по-кратки срокове.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София, като наличието на метро играе все по-съществена роля за интереса към даден район.

Засилва се интересът и към центъра на града, където преобладаващо е предлагането на старо строителство, но има и бутикови сгради с по 1-2 апартамента на етаж, които се радват на голям интерес.

Прави впечатление, че районът на Зона Б-5 около Mall of Sofia също привлича интерес поради по-ниските цени и централното му местоположение. В широкия център се оформят зони с преобладаващо ново строителство, които са с изцяло променен облик, имат наличен достъп до метро и които стават все по-атрактивни за купувачите.

Интересът към кв. „Кръстова вада“ се запазва висок и тенденцията е това да бъде една от най-предпочитаните зони на София. Започващите нови проекти и видимо подобрената инфраструктура преобръщат мнението дори и на скептично настроените купувачи. Цените на новите жилища там стартират от около 850 евро на кв.м. и достигат до 1 200 евро на кв.м.

"Младост" и районът около Бизнес Парк София е друга притегателна зона както за работещите там, така и за многобройните купувачи, които искат да живеят именно в превърналия се в един от най-модерните квартали на София. Там средната цена вече е около 1000 евро на кв.м.

Районите около Южния парк запазват висок интерес и ниско предлагане, което обуславя по-високите цени – между 1 100 и 1 400 евро на кв.м.

Манастирски ливади, Витоша и Студентски град са сред районите, които предлагат ново строителство на изгодни цени и към които интересът постоянно се увеличава.

Едни от най-добрите цени за ново строителство към момента са в кв. "Овча купел" – там може да се закупи жилище с Акт 16 от 750 евро на кв.м. Това е един от подценените квартали, който има отлични перспективи за развитие.

В различните части на "Люлин" също може да се намери изгодно ново строителство на цени от 650 евро на кв.м.

Най-скъпи квартали остават "Лозенец", "Иван Вазов", център, където цените са между 1 500 и 2 000 евро на кв.м., като вече има оферти и над 2 000 евро на кв.м.

Икономически анализ и съпоставка с предходния възходящ цикъл

В началото на 2017 г. имаме съвсем различна пазарна реалност от тази при предходния възходящ цикъл и това е обусловено от икономическите фактори, които движат пазара. Определящо към момента е местното търсене. То се активизира в резултат на благоприятното въздействие на няколко фактора. На първо място това са доходите и достъпността на жилищата.

Икономиката расте и доходите се повишават - това са едни от най-важните фактори за ръст в цените на имотите. В София средната месечна работна заплата е вече над 1 300 лв. към края на миналата година, по данни на НСИ. Коефициентът на достъпност на жилищата (цена на имотите към средна заплата в София) се запазва на нива 1,3 – 1,4, в каквито рамки се движи от 2012 г. насам. Най-нисък този коефициент е бил през първото тримесечие на 2015 г. (1,29). Т.е. имотите са били най-достъпни в началото на 2015 г., но и към момента коефициентът не е много променен.

В пика на предходния бум в края на 2008 г. този коефициент е достигнал стойност 3,4, което означава, че имотите в София са били 2,5 пъти по-малко достъпни от сега. В допълнение, безработицата е под 7%, което е най-ниското ниво от началото на кризата до момента. Това дава сигурност на хората за доходите им и стимулира потреблението и инвестиционната активност.

Вторият фактор е банковото кредитиране. То, заедно с неговата достъпност, са сред най-силно влияещите фактори върху пазара. Лихвените проценти по жилищните кредити са на рекордно ниски нива - средно около 4,5%. Обемът на банковото кредитиране за покупка на жилища нарасна с около 20% в три поредни години и през 2016 г. достигна до обемите от 2006 г., а като дял от БВП на страната е около 2,5%.

В пика преди кризата жилищното кредитиране достигаше до 6% от БВП, а лихвените проценти достигнаха до най-ниски нива около 7%. В момента и като достъпност кредитите са много по-добри, а като обем се движат в по-устойчиви и разумни граници.

Третият фактор са издадените разрешителни за строеж. Това е един от индикаторите, които показват в каква посока ще се дижи предлагането и са важен показател за настроенията и перспективите за пазара като цяло. През 2016 г. в София са издадени около 700 разрешителни за строеж, като се увеличават с около 5% спрямо година по-рано. Това е около 60% от пиковите нива при предния бум, когато са били издавани по около 1 100 – 1 200 разрешителни за строеж на нови жилищни сгради в София на година.

Намирането на терени за строителство става все по-трудно и това ограничава бързото увеличение на предлагането и строителството на нови сгради. Към момента има цели квартали и то в атрактивни части на София, в които почти изцяло липсва предлагане на ново строителство. В резултат на това предлагането продължава да изостава от търсенето и това обяснява бързата продажба на новите проекти още в начална фаза – тенденция, която ще продължи и през 2017 г.

Последният фактор е чуждестранното търсене. Той е и единственият, който все още влияе в негативна посока, е отслабеният чуждестранен интерес. Макар да има признаци за неговото възстановяване и навлизане на чуждестранни инвеститори, все още обемът е малък, за да допринесе за положителен поток и да даде допълнителен тласък на пазара. Това от друга страна е донякъде и положително като тенденция, тъй като държи пазара по-близо до фундаментите му.

В обобщение на изложените данни може да се направи заключение, че към момента имотният пазар в София е балансиран, наличното търсене абсорбира новозапочналите проекти и пазарът е здравословен в средносрочна перспектива.